1人反対で解体できないマンション

朝日新聞が「負動産時代」という特集を組んでいます。バブル時代に売り出されたリゾートマンションが10万円で売り出され、管理費負担に悩んでいるケースなどが紹介されてきましたが、都市部の老朽化マンションでも「管理不全」「所有者不明」等々、様々な問題が深刻化してます。

8月18日、「ツタ覆う老朽マンション、解体できず 1人反対で暗礁」という記事が掲載されました。「埼玉県坂戸市にツタに覆われ外壁が黒ずんでいる異様な外観のマンションがあり、階段は錆びて崩れそう。所有者の多くは解体して更地で売りたいが、反対する所有者がいて、できずにいる」。反対している所有者は「一室を事務所として使用しており、ローンは完済しているのでここだとタダ。退去すれば部屋を借りなければならず、お金がかかる」と主張しているとのことです。

区分所有法上、分譲マンションの建替えは「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数」で可能ですが、敷地の売却は区分所有法を離れ、民法上の「共有物の処分」に当たるため、原則、全員の同意が必要です。

とはいえ、老朽化したマンションがいつまでも除去できなければ、周辺住民どの生活が脅かされることになるため、平成26年6月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え円滑化法)」が改正され、マンションの敷地を売却するための特例が創設されました(マンション敷地売却制度)。これにより、行政が耐震性不足と認定したマンション(要除却認定マンション)については、区分所有者、議決権および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数の賛成で売却が可能になっています。(問題のマンションは、築40年ということで、旧耐震基準(昭和56年6月1日以前)で建てられたと考えられ、耐震性不足の可能性もありますが、記事の文面からは判断できません。)

そもそも、マンションの建替え自体、平成25年時点で全国で200数十件しか成功例がなく、実質的には困難とされていますが、マンションが老朽化して住めなくなれば、建替えるか、解体するしかありません。

戸建て住宅では、所有者の死亡などで適切な管理が行われず放置された「空き家」がすでに社会問題化しています。マンションでも同様の問題が深刻化するのは時間の問題とされ、建替えや売却要件の緩和など法整備が検討されています。

記事のマンションには、分譲当初から正式な管理組合がなかったようですが、管理不全に陥るマンションの多くは管理組合が機能しておらず、その原因は住民の無関心にあります。

マンションの耐用年数がどの程度かという本質的な問題はあるものの、適切な修繕を行うなど、きちんと管理されたマンションの寿命が長くなることは間違いありません。現状で建替えが難しい以上、マンションを健全な状態で長く使うことが管理組合にとって最大の課題といえます。

 

 

 

今日は金曜日

一週間が経つのは早いもので・・・あっという間に金曜日です。

今週は、5月末に行ったセンターの総会の議事録、会員証、理事会向けニュースの

発送作業をいたしました。

会費をお支払いくださったことの証として会員証を送付する、

理事会向けにニュースを作成する、

どちらも2017年度の新規事業でしたので、準備に少し時間がかかってしまいましたが、

ようやく発送でき、ほっとしています。

 

さて、この前の日曜 日は会員マンションの理事会に出席させていただきました。

こちらは管理会社の対応に疑問を感じているとご入会され、

管理会社を検討する過程では私も何度か理事会に出席いたしました。

結果、新しい管理会社を選定されてから一年以上が経過していますので、

私自身、どうなっただろうかと非常に気になっておりました。

結論から申せば・・・理事の方の顔触れはほぼ同じなのですが、

お顔付きが全然違いましたね。皆さんの口がへの字でない。。。

今なお、かなり大きな課題も抱えてはいらっしゃいますが、

皆さん、多岐にわたって穏やかにちきんと議論を進めていかれます。

管理会社さんと管理員さんもそれを的確にサポートされていました。

管理組合には次から次へと問題が起きるもの、平穏な時はありません。

それを解決していかなければならない理事会で

管理会社の仕事に不満が募ったり、あれこれと議論したりするということは

実に無駄なことだと思います。

変更にはいろいろなご意見があったとは推察しますが、

替えたことはよい結果になったようだと安堵することができました。

 

理事会の後は会費制の懇親会です。

現旧新理事に、元理事長の方々も加わって、総勢25名で

美味しいお料理とお酒(⇒残念ながら私は飲めません。)で盛り上がります。

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こちらの組合は理事を辞める時には後任を探すことになっているそうです。

理事会を通じてこんな交流ができるのであれば、「理事をやりませんか!

楽しいですよ!」と言える組合さんだと思いました。

自信をもってスカウトできそうです。

ごちそうさまでした。そして、ありがとうございました。

 

 

神楽坂まつり 46回目だそうです

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暑中お見舞い申し上げます。

ブログで神楽坂の情報もお伝えするといいながら、初めてですね。

当センターの事務局は、坂下の交差点から神楽坂通りをちょうど上り切ったあたりにあります。

この時期は、通りにたくさんの提灯が飾られており、夕暮れ時はなんともいい雰囲気です。

 

この提灯は神楽坂まつりのもので、まつりの内容は、

2日間のほうずき市(7/26・27)

2日間の阿波踊り(7/28・29)となっています。

ほうずき市は、ほおずき鉢販売以外にも周辺飲食店50件近くが出店し、にぎわいます。

阿波踊りは、歩道が見物人ですべて埋め尽くされます。

東京で阿波踊りというと、高円寺が有名ですが、神楽坂も歴史は長く、

当日は一日20連もがオフィス前を通っていきます。

こうしてブログを書いているオフィスにも、阿波踊りの練習の音が聞こえてきます。

神楽坂まつりに併せてご相談にいらして頂くのもよろしいかな、と。

お待ちしています。

 

 

管理組合における個人情報の管理について

平成27年に個人情報保護法が改正され、今年5月30日以降、マンションの管理組合が同法の適用を受ける個人情報取扱事業者になることから、この件に関するお問い合わせが増えています。

改正個人情報保護法の施行により、管理組合に「委託先の管理会社が適正に個人情報を扱っているかを監督する」、「組合員本人から管理組合に保有データの開示を求められたときは、遅滞なく開示しなければならない」などの義務が課されることになりました。

これまでも、管理費等滞納者の氏名の公開などは、プライバシーの侵害に当たる可能性がありましたが、今後、情報開示については一層の注意が必要です。

とはいえ、管理組合の運営やマンションの安全管理のためには、最低限の個人データの収集は不可欠で、重要なのは法律則って、適正に名簿などを作成、保管、利用し、マンションの管理以外に使用しないよう徹底すること。また、監視カメラの閲覧などについても、あらかじめ規則(細則)を作っておくなどの対策が必要です。

名簿や監視カメラ映像などの運用については、センターニュース等を通じてお知らせする予定ですが、ご質問等がございましたら、お気軽にセンターまでお問い合わせください。

大規模修繕工事の業者ヒアリングで

週末、会員管理組合さんの大規模修繕工事業者ヒアリングに同席させていただきました。いつも新鮮な驚きがあります。

前回はプレゼン資料がA3からA4の冊子になっていて、便利になったと思いました。(A3の資料は保管にも困るものですから。)

今回初めて見たのは、業者さんが卓上名札を用意してきて、ぱぱっと置いてのプレゼン。なるほど、肩書、お名前がわかりやすいですね。

この日のヒアリングは3社でしたが、私はある業者さんの網戸に関する提案にぐっと惹きつけられてしまいました。その提案とは、網戸を預かり、張替えを無料で行いますというものです。

実は昨年私の住むマンションでも初めての大規模修繕工事を行ったのですが、その時に想定外に悩まされたのが網戸だったのです。

大規模修繕工事の時は、網戸を外してビニール袋に入れて保管するということは知ってはいたのですが、いざ、それをしようとすると網戸を外すという行為がかなり大変でした。私の部屋ではどうしても外れない網戸があり、四苦八苦。さらに、外した網戸が案外大きく、さらに汚くて、ビニール袋に入れるのが難しい。そのビニール袋も4枚分となると嵩張って、これらを部屋のどこかにおいておくのはとても邪魔。私のマンションは内廊下で対象工事がなかったので、各自そこで保管しするということにしましたが、これが外廊下で対象工事があったらどうなっていたのかと思いました。

また、内側からロックさえ外せば、後は足場を使って業者さんが外から外すと再三再四告知しているのにまったく協力しない居住者がいたりもしました。工事そのものは専門家もお願いしているため、ほとんど何のストレスもなく終わりましたが、この網戸だけが何か苦労したな~という印象が残りました。

その網戸を預かってくれる、さらに張り替えてくれる・・・当事者ではないのに、なにかとても嬉しい気分で帰路につきました。