神楽坂まつり 46回目だそうです

img_0457-02

暑中お見舞い申し上げます。

ブログで神楽坂の情報もお伝えするといいながら、初めてですね。

当センターの事務局は、坂下の交差点から神楽坂通りをちょうど上り切ったあたりにあります。

この時期は、通りにたくさんの提灯が飾られており、夕暮れ時はなんともいい雰囲気です。

 

この提灯は神楽坂まつりのもので、まつりの内容は、

2日間のほうずき市(7/26・27)

2日間の阿波踊り(7/28・29)となっています。

ほうずき市は、ほおずき鉢販売以外にも周辺飲食店50件近くが出店し、にぎわいます。

阿波踊りは、歩道が見物人ですべて埋め尽くされます。

東京で阿波踊りというと、高円寺が有名ですが、神楽坂も歴史は長く、

当日は一日20連もがオフィス前を通っていきます。

こうしてブログを書いているオフィスにも、阿波踊りの練習の音が聞こえてきます。

神楽坂まつりに併せてご相談にいらして頂くのもよろしいかな、と。

お待ちしています。

 

 

管理組合における個人情報の管理について

平成27年に個人情報保護法が改正され、今年5月30日以降、マンションの管理組合が同法の適用を受ける個人情報取扱事業者になることから、この件に関するお問い合わせが増えています。

改正個人情報保護法の施行により、管理組合に「委託先の管理会社が適正に個人情報を扱っているかを監督する」、「組合員本人から管理組合に保有データの開示を求められたときは、遅滞なく開示しなければならない」などの義務が課されることになりました。

これまでも、管理費等滞納者の氏名の公開などは、プライバシーの侵害に当たる可能性がありましたが、今後、情報開示については一層の注意が必要です。

とはいえ、管理組合の運営やマンションの安全管理のためには、最低限の個人データの収集は不可欠で、重要なのは法律則って、適正に名簿などを作成、保管、利用し、マンションの管理以外に使用しないよう徹底すること。また、監視カメラの閲覧などについても、あらかじめ規則(細則)を作っておくなどの対策が必要です。

名簿や監視カメラ映像などの運用については、センターニュース等を通じてお知らせする予定ですが、ご質問等がございましたら、お気軽にセンターまでお問い合わせください。

大規模修繕工事の業者ヒアリングで

週末、会員管理組合さんの大規模修繕工事業者ヒアリングに同席させていただきました。いつも新鮮な驚きがあります。

前回はプレゼン資料がA3からA4の冊子になっていて、便利になったと思いました。(A3の資料は保管にも困るものですから。)

今回初めて見たのは、業者さんが卓上名札を用意してきて、ぱぱっと置いてのプレゼン。なるほど、肩書、お名前がわかりやすいですね。

この日のヒアリングは3社でしたが、私はある業者さんの網戸に関する提案にぐっと惹きつけられてしまいました。その提案とは、網戸を預かり、張替えを無料で行いますというものです。

実は昨年私の住むマンションでも初めての大規模修繕工事を行ったのですが、その時に想定外に悩まされたのが網戸だったのです。

大規模修繕工事の時は、網戸を外してビニール袋に入れて保管するということは知ってはいたのですが、いざ、それをしようとすると網戸を外すという行為がかなり大変でした。私の部屋ではどうしても外れない網戸があり、四苦八苦。さらに、外した網戸が案外大きく、さらに汚くて、ビニール袋に入れるのが難しい。そのビニール袋も4枚分となると嵩張って、これらを部屋のどこかにおいておくのはとても邪魔。私のマンションは内廊下で対象工事がなかったので、各自そこで保管しするということにしましたが、これが外廊下で対象工事があったらどうなっていたのかと思いました。

また、内側からロックさえ外せば、後は足場を使って業者さんが外から外すと再三再四告知しているのにまったく協力しない居住者がいたりもしました。工事そのものは専門家もお願いしているため、ほとんど何のストレスもなく終わりましたが、この網戸だけが何か苦労したな~という印象が残りました。

その網戸を預かってくれる、さらに張り替えてくれる・・・当事者ではないのに、なにかとても嬉しい気分で帰路につきました。

 

 

間もなく、GWですね!

センターは会社ではなく、NPO法人ですので、

定款により、毎年事業年度終了後3ヶ月以内に通常総会を開催することが定められています。

マンションの管理組合と同じです。

しかし、NPO法人は、法的に毎年事業年度終了後2ヶ月以内に、

資産の総額の変更を登記が義務づけられており、

この登記を怠ると、「20万円以下の過料」が課されることになります。

ですから、定款には3ヶ月以内とあるものの、

実際には2ヶ月以内に総会を開催し、決算を承認していただく必要があります。

今年は5月28日の開催を予定していますので、

活動報告と決算、活動計画案と予算案を盛り込んだ議案書の送付は

総会の2週間までに発する必要があり、その期限は5月13日。

議案書を印刷して、その前に理事会で決議して・・・と逆算していくと、

どうしても、毎年、GWは休みの大部分を返上することが多くなっています。

センターの毎日はかなりバタバタしていますが、

GWは、議案書を仕上げるため、この一年を振り返ったり、反省したり、

これからのことを考えたりするためのまとまった時間をとることができます。

とても有難いお休みです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

専有部分の漏水について

事務所のある神楽坂周辺の桜が満開を迎えています。神楽坂通りとJR飯田橋駅の間にまたがる牛込橋付近は、多くの人で賑わっています。さて、IMG_1584当センターは、地方自治体からの委託により、区役所などが実施する「マンション相談会」にも参加しており、今日は都内の自治体で漏水についてのご相談を受けました。

相談者のマンションは築32年で、給湯管の漏水により、下階の方に迷惑をかけてしまっているのだが、「不可抗力なので管理組合で直してもらえないか」という内容でした。

分譲マンションは、「共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者」のそれぞれ責任と負担で管理するのが原則です。今回の漏水は専有部分から発生しているため、基本的には区分所有者が対応しなければなりません。

マンションの給排水管トラブルは、30年前後というのがひとつの目安といわれており、25年を過ぎたころから、改修や更新を意識するようにお勧めしていますが、目に見えない部分なので、対応が遅れがちです。

また、給排水管には、共用部分と専有部分があり、これを一体的に管理することは可能ですが、改修などを行う場合、専有部分にかかった費用については、区分所有者が負担することが原則とされています。(国土交通省マンション標準管理規約)

とはいえ、専有部分の給排水管改修を区分所有者まかせにしていると、積極的に改修や更新を行う住民はむしろ少数派で、漏水リスクがずっと続くことにもなりかねないため、共用部分の工事を実施する際に、専有部分の工事も一緒に行いたいという管理組合が増えているのも事実です。

問題は、専有部分の費用をどこで賄うかですが、修繕積立金を取り崩すのであれば、規約改正が必要なケースが多いと考えられます。また、すでに専有部分の給排水管改修を行っている区分所有者にとっては、不公平になりますので、補償などが必要になることもあり、合意形成が難しい場合もあります。

3月11日に行ったセンター主催の「給排水管工事勉強会」は、お陰様で大盛況でした。当日は、専有部分の工事を行う際の留意点などについても多くのご質問をいただき、それいぞれのケースについて、具体的に説明をさせていただきました。

漏水事故は、単に財産上の損害だけでなく、他の住民の方に精神的苦痛を与えてしまう危険もあるため、細心の注意が必要です。センターでも随時ご相談に応じておりますので、お気軽にお問い合わせください。