会員管理組合が管理会社任せにせず、「自分たちで考え、自分たちで決める」という自主的な管理組合活動を行う際に、その活動を支援します。大規模修繕工事の支援に留まらず、次の大規模修繕工事に向けた長期修繕計画の作成、また、管理費等の収入や支出の見直しなど経営に関わるトータルな支援を行います。
また、当センターには企業の賛助会員や業者協力会のような制度はありません。NPOとしての高い倫理観をもって管理会社やデベロッパー、施工会社とは独立した立場で、管理組合の意思決定のサポートをします。
国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにおいては1回目の大規模修繕時期は12年目と示されていますが、建物の状況によっては13~15年でも差支えありません。早く修繕をすれば、早く次の修繕の実施時期がくるともいえ、センターでは可能な限り工事を先延ばしする提案をします。
また、築30年前後のマンションの場合は、建物の塗装や防水以外にも、共用部のグレードアップ工事も検討しなければなりません。センターでは、その時に必要な工事を見極め、競争原理により、適正価格で工事が実施できるようアドバイスし、工事を成功に導きます。
建物診断は、できる限り休日の管理組合の皆様が参加しやすい日程を設定し、一級建築士により、共用部分の外観を中心に目視や指触、打診により建物の劣化状況を調べていきます。
コンクリートの中性化や塗材の引張強度試験等、検具を使う調査は、塗膜防水メーカーの無償協力により、管理組合の費用負担なしに行います。
建物診断は、理事会の皆様や区分所有者の方々に同行して頂くことで、建物の疑問を解決したり、維持管理に関する理解を深める良い機会になると思います。
建物のチェックが終了後、同日中または別日に診断結果や所見の報告を行います。
数量積算とは、例えば、塗装する外壁や廊下、天井は何㎡あるか、階段は幅何㎝で何段あるか等、工事範囲として検討する部位について、竣工図をもとに机上や現地で測り、詳細な納まりを確認して数量を拾う作業です。
これをもとに、建物形状・築年数・仕上げ状態・劣化度等を総合的に判断し、どのような方法でどの範囲まで修繕すればよいか、またそれに掛かる費用(予算)はどれだけ必要かを検討し、工事仕様書や工事予算書を作成します。
工事仕様書は工事を行う会社へ工事内容を伝える図書にもなり、直接工事金額へ影響する大変重要な内容で、作成には時間を要します。修繕計画案として、修繕工事範囲とその修繕方法、仕様、設計上の予算を理事会または修繕委員会へ説明し、一緒に検討し決定します。
工事会社の選定においては、工事規模・内容により、会社規模や経営状況、工事実績、現場代理人の条件等の見積参加条件を検討した上で、業界紙等を利用して公募したり、管理組合からの推薦によって見積依頼候補会社を5~7社選定します。見積依頼候補会社から提出された見積は、透明性と公平性に十分配慮した方法で収集し一覧表にまとめ、理事会または修繕委員会とともに比較検討します。
見積結果から有望な会社を3社程選定、または全業者ヒアリングにより、各社の工事内容や取組姿勢等のプレゼンテーションを受け、管理組合が1社内定するまで、専門家の立場でサポートします。
センターの基本姿勢としては良質な業者を選んで『無駄な費用を抑える』ことを主眼としています。基本的に現場には代理人という総監督がいますので、信頼できる現場代理人を選べばコンサルタントが常駐してチェックする必要はないわけです。工事監理については、各施工の重要なタイミングで効率的に現場の巡回確認を行い、三社定例打合(管理組合、施工会社、コンサルタント)管理者定例打合(施工会社、コンサルタント)に出席します。
マーキングチェックとは、下地補修(ひび割れ補修やタイル補修)等の実数精算項目において、設計時の予測数量と実数量の差を把握し、過剰な処理がないか、漏れはないかなどを確認します。状態が悪い場合には追加予算が生ずることもありますので、そうした対応を管理組合と協議します。また、足場を解体する前には、工事の仕上がりをチェックします。