代表理事より年末のご挨拶

2024年もあとわずかで新しい年を迎えます。
コロナ前から、管理会社からの一方的な管理委託費の値上げ要求があり、コロナ後は、それに加え、電気代・マンション保険・工事費の急騰など、管理組合を取りまく状況は大きな変化を迎えてきました。2024年を振り返りますと、「理事会を廃止し、管理会社が管理者に就任する」という思いもよらない管理方式が世の中に浸透し始めたと感じています。（一般的な管理規約では、理事会があり、理事長が法上の管理者になるとされています。）

私は、昨年の秋にNPO全国マンション管理組合連合会の理事に就任したことで、こうした新たな管理方式に対するガイドラインを定める国土交通省のワーキンググループの委員を務めました。そこでの検討の結果は、今年6月7日に、「マンションにおける外部管理者方式等」に対するガイドラインが国交省から発表されています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html#gaibu

議論のスタート時には、理事会をなくし管理会社が管理者となる方式について「管理業者による第三者管理方式」と表現されていましたが、私は「管理会社が管理組合の管理者となることは管理委託契約を受託しているという関係がある以上、第三者とは呼べない」と強く訴え、「管理業者管理者方式」と呼称されることになりました。しかし、この方式は、どう考えても利益相反の面があることは否めません。管理業務を受託する人と管理業務を委託する人が同じなのですから。
新築分譲マンションでは、初めから理事会がないマンションも増加しています。楽でいいという声もあるようですが、恐ろしいことです。外部管理者方式は、管理組合が抱える「２つの老い」による問題を解決するものとされてきましたが、新築マンションには、役員の高齢化や建物設備の経年化という問題は存在しません。マンションは新築から1回目の大規模修繕工事実施頃までは理事が大きな判断を求められることは少なく、理事を経験し、マンション管理に接するよい期間です。
一方、新築マンションには販売会社がアフターサービス基準を示しており、部位ごとに生じた不具合を無償で直してもらうことができます。また、契約不適合責任で、マンション竣工から10年目までは共用部分の瑕疵は、管理組合が販売会社や施工会社に責任を追及することができます。さらに不法行為については20年まで追求できるのです。仮にマンションの販売会社の子会社である管理会社が管理者となった場合、そうした不具合や瑕疵を発見したとしても、親会社に対して請求したり、真剣に追及をしたりするでしょうか。ここには、完全なる利益相反が生ずることが想定され、管理組合の損失は計り知れないものになります。
つまり、新築マンションにおいては、管理会社が管理者となることで、区分所有者のマンション管理に親しむ機会が失われるだけでなく、さらには重大な権利までを失わせる可能性が高いのです。
よって、弊法人としては、新築マンションにおける管理会社による管理者制度については全面的な禁止が必要であると考え、今回のガイドラインの改訂による規制強化にとどまらず、法改正による禁止を強く望んでいます。

【国土交通省×正直不動産】知っていますか？区分所有者の責務
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001766341.pdf

また、経年したマンションでも積極的に管理業者管理者制度を導入させようとしている管理会社があることも事実です。
理事の高齢化、なり手不足、そして、多くの課題が山積するマンションで、追加の費用をかけることなく理事会をやめられる（？）ことが大きなメリットとされているようです。しかし、難しい時期だからこそ、区分所有者が理事会に参加し課題を乗り越える仕組み作りが必要なのであり、利益相反となる管理会社に丸投げしてしまうというのは危険ではないでしょうか。一体、その10年後、20年後はどうなるのでしょうか。

ＮＰＯ集住センターでは会員にお配りしているニュースの表紙に毎号「あなたの無関心がマンションの価値を下げる」と呼びかけています。日々の理事長様のご相談に乗らせていただく以外にも、理事や監事を派遣し、理事会を直接支える事業も行っております。さらに、どうしても第三者管理が必要な組合には、来年度からはセンターが管理者として就任するケースも始めます。
来年は皆様とご一緒にマンション管理をあきらめない年にしてまいりたいと思います。ささいなこともお気軽にご相談ください。

ＮＰＯ集住センター　代表理事　伊藤智惠子

年末年始休業のお知らせ

まことに勝手ながら、年内の営業は、2024年12月26日（木）までとさせていただきます。

また、下記の期間、当センターは年末年始休業となります。

休業期間：2024年12月27日(金)～2025年1月6日(月)

皆様、どうぞ、よいお年をお迎えください。来年もよろしくお願いいたします。

夏季休暇のお知らせ

暑中お見舞い申し上げます。

8月10日（土）から18日（日）の間は、電話受付及びセンター事務局をお休みさせていただきます。

8月19日より通常営業を再開いたします。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

受付時間変更のお知らせ

2024年6月29日（土）開催の第２１回通常総会にてセンターの受付時間の変更が承認されました。

2024年7月より、土曜日のお電話での受付を当面の間休止することになりました。お電話での受付は、月・火・木・金の１０時～１８時となります。メール・Webフォームからのご相談は２４時間受け付けております。あわせてご利用ください。

「マンション標準管理規約」の改正について（令和６年６月７日）

マンションを巡る「２つの老い」の進行等に伴う課題や昨今の社会情勢の変化等に対応するため、国土交通省が示すマンション管理規約のひな形である「マンション標準管理規約」が改正になりました。

 

改正の概要

  • 高経年マンションの非居住化や所在等不明区分所有者の発生への対応等
  • マンションの管理情報の見える化の推進
  • 社会情勢やライフスタイルの変化に応じた対応　等

 

改正後のマンション標準管理規約は、こちらの国土交通省のホームページでご確認いただけます。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html