集住センターの大規模修繕コンサルタントとは

集住センターのスタンス

集住センターのスタンス

会員管理組合が管理会社任せにせず、「自分たちで考え、自分たちで決める」という自主的な管理組合活動を行う際に、その活動を支援します。大規模修繕工事の支援に留まらず、次の大規模修繕工事に向けた長期修繕計画の作成、また、管理費等の収入や支出の見直しなど経営に関わるトータルな支援を行います。

また、当センターには企業の賛助会員や業者協力会のような制度はありません。NPOとしての高い倫理観をもって管理会社やデベロッパー、施工会社とは独立した立場で、管理組合の意思決定のサポートをします。

管理組合の利益を最優先に大規模修繕を支援します

管理組合の利益を最優先に大規模修繕を支援します

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにおいては1回目の大規模修繕時期は12年目と示されていますが、建物の状況によっては13~15年でも差支えありません。早く修繕をすれば、早く次の修繕の実施時期がくるともいえ、センターでは可能な限り工事を先延ばしする提案をします。

また、築30年前後のマンションの場合は、建物の塗装や防水以外にも、共用部のグレードアップ工事も検討しなければなりません。センターでは、その時に必要な工事を見極め、競争原理により、適正価格で工事が実施できるようアドバイスし、工事を成功に導きます。

大規模修繕工事コンサルティングの進め方

建物診断

建物診断
  • 簡易調査
    • 主に目視により現状を把握し、大規模修繕時期を特定する調査
  • 精密調査
    • アンケート調査
    • 竣工図面や修繕履歴のチェック
    • 目視、打診、触診調査
    • 機器試験調査
    • 改修工事項目の検討
    • 調査診断報告書作成
建物診断

建物診断は、できる限り休日の管理組合の皆様が参加しやすい日程を設定し、一級建築士により、共用部分の外観を中心に目視や指触、打診により建物の劣化状況を調べていきます。
コンクリートの中性化や塗材の引張強度試験等、検具を使う調査は、塗膜防水メーカーの無償協力により、管理組合の費用負担なしに行います。

建物診断は、理事会の皆様や区分所有者の方々に同行して頂くことで、建物の疑問を解決したり、維持管理に関する理解を深める良い機会になると思います。

建物のチェックが終了後、同日中または別日に診断結果や所見の報告を行います。

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修繕設計

修繕設計
  • 改修計画立案
  • 数量積算・調書作成
  • 工事予算書(概算見積書)作成
  • 修繕仕様書・改修図面作成
  • 劣化補修数量予測
  • 修繕委員会等の運営サポート

数量積算とは、例えば、塗装する外壁や廊下、天井は何㎡あるか、階段は幅何㎝で何段あるか等、工事範囲として検討する部位について、竣工図をもとに机上や現地で測り、詳細な納まりを確認して数量を拾う作業です。
これをもとに、建物形状・築年数・仕上げ状態・劣化度等を総合的に判断し、どのような方法でどの範囲まで修繕すればよいか、またそれに掛かる費用(予算)はどれだけ必要かを検討し、工事仕様書や工事予算書を作成します。
工事仕様書は工事を行う会社へ工事内容を伝える図書にもなり、直接工事金額へ影響する大変重要な内容で、作成には時間を要します。修繕計画案として、修繕工事範囲とその修繕方法、仕様、設計上の予算を理事会または修繕委員会へ説明し、一緒に検討し決定します。

修繕設計
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業者選定補助

業者選定補助
  • 見積依頼候補業者情報収集
  • 見積要網書作成
  • 現場説明会(見積依頼)、設計図書渡し
  • 見積業者現地下見立会い・質疑回答
  • 見積比較表作成、査定
  • 業者ヒアリング・選定補助
  • 総会補佐
業者選定補助

工事会社の選定においては、工事規模・内容により、会社規模や経営状況、工事実績、現場代理人の条件等の見積参加条件を検討した上で、業界紙等を利用して公募したり、管理組合からの推薦によって見積依頼候補会社を5~7社選定します。見積依頼候補会社から提出された見積は、透明性と公平性に十分配慮した方法で収集し一覧表にまとめ、理事会または修繕委員会とともに比較検討します。

見積結果から有望な会社を3社程選定、または全業者ヒアリングにより、各社の工事内容や取組姿勢等のプレゼンテーションを受け、管理組合が1社内定するまで、専門家の立場でサポートします。

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工事監理

工事監理
  • 工事契約補佐
  • 工事着工前準備・工事説明会立会い
  • 現場視察・工程会議出席
  • マーキングチェック・工事完了検査立会い
  • 完成引渡し書類チェック
  • 工事完了後のアフター対応(費用別途)

センターの基本姿勢としては良質な業者を選んで『無駄な費用を抑える』ことを主眼としています。基本的に現場には代理人という総監督がいますので、信頼できる現場代理人を選べばコンサルタントが常駐してチェックする必要はないわけです。工事監理については、各施工の重要なタイミングで効率的に現場の巡回確認を行い、三社定例打合(管理組合、施工会社、コンサルタント)管理者定例打合(施工会社、コンサルタント)に出席します。

マーキングチェックとは、下地補修(ひび割れ補修やタイル補修)等の実数精算項目において、設計時の予測数量と実数量の差を把握し、過剰な処理がないか、漏れはないかなどを確認します。状態が悪い場合には追加予算が生ずることもありますので、そうした対応を管理組合と協議します。また、足場を解体する前には、工事の仕上がりをチェックします。

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