神楽坂にある事務局ブログ
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〒162-0825東京都新宿区神楽坂3-2-12神楽坂摩耶ビル8階
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梅天の下、会員管理組合の総会に陪席させて頂きました。
総会には、規約改正、長期修繕計画案の改正、それに伴う修繕積立金の値上げ、さらには管理費の値上げ、とヘビーな議題がいくつも提案されていましたが、紛糾することもなく、1時間かからずに終了しました。議案書は、痒いところに手が届く書き振りで、充実した理事会活動をされていることが伝わってきました。
(私は、総会は議案書で決まると思っています。)
こちらの組合では、理事会ニュースも出されているとありましたので、組合員と問題を共有しながら総会で解決策を打ち出す、そうした姿勢が、こうした難しい議案でもすんなり可決させるのだと思います。こういう総会に陪席させて頂けると心が弾みます。
さらに、帰り道、集会所の庭の植栽委員の方々が丹精込めて手入れされているという紫陽花が雨粒をまとう姿にうっとり。マンションはコンクリートの箱ですが、やはり住む人を映すもので、イキモノなのだと思います。
当センターの事務局は神楽坂通りの坂を登り切ったあたりにあります。
このあたりのビルは皆、うなぎの寝床のように間口は狭く、奥が深い作り。
事務局はビルの最上階にあり、非常に日当たりのよいルーフバルコニーがあります。
そこでシクラメンを育てている・・・わけではなく、ただ、置いているだけなのですが、
気が付くと、すっかり枯れ果てて茶色かった鉢がこんなことになっていました。
このシクラメンたちがセンターにやってきてから、古いもので、
かれこれ5年は経過しています。
この生命力の強さにはいつも力をもらっています。
今年の冬も、間もなく綺麗な花を咲かせてくれそうです。
マンション管理業界の2017年を表すキーワードの一つが「不適切コンサルタント」。
10月19日のクローズアップ現代にも取り上げられました。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4049/
これはもはや社会問題！
10月に入り、当センターにも、コンサルタントについてのご相談が入り始めました。
共通して、工事に不満足、しかし、コンサルタントが機能していないという内容です。
第三者としてこれからそうした現場を見ることになりそうですが、
私も大規模修繕工事を終えたばかりの組合の理事長ですので、
組合の皆さん、特に理事会や修繕委員会の方々のショックはいかばかりかと胸が痛みます。
なんとか満足のいく到達点までたどりつかせてあげないといけないと
対応を話しあっています。
朝日新聞が「負動産時代」という特集を組んでいます。バブル時代に売り出されたリゾートマンションが10万円で売り出され、管理費負担に悩んでいるケースなどが紹介されてきましたが、都市部の老朽化マンションでも「管理不全」「所有者不明」等々、様々な問題が深刻化してます。
8月18日、「ツタ覆う老朽マンション、解体できず １人反対で暗礁」という記事が掲載されました。「埼玉県坂戸市にツタに覆われ外壁が黒ずんでいる異様な外観のマンションがあり、階段は錆びて崩れそう。所有者の多くは解体して更地で売りたいが、反対する所有者がいて、できずにいる」。反対している所有者は「一室を事務所として使用しており、ローンは完済しているのでここだとタダ。退去すれば部屋を借りなければならず、お金がかかる」と主張しているとのことです。
区分所有法上、分譲マンションの建替えは「区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数」で可能ですが、敷地の売却は区分所有法を離れ、民法上の「共有物の処分」に当たるため、原則、全員の同意が必要です。
とはいえ、老朽化したマンションがいつまでも除去できなければ、周辺住民どの生活が脅かされることになるため、平成26年6月に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）」が改正され、マンションの敷地を売却するための特例が創設されました（マンション敷地売却制度）。これにより、行政が耐震性不足と認定したマンション（要除却認定マンション）については、区分所有者、議決権および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数の賛成で売却が可能になっています。（問題のマンションは、築40年ということで、旧耐震基準（昭和56年6月1日以前）で建てられたと考えられ、耐震性不足の可能性もありますが、記事の文面からは判断できません。）
そもそも、マンションの建替え自体、平成25年時点で全国で200数十件しか成功例がなく、実質的には困難とされていますが、マンションが老朽化して住めなくなれば、建替えるか、解体するしかありません。
戸建て住宅では、所有者の死亡などで適切な管理が行われず放置された「空き家」がすでに社会問題化しています。マンションでも同様の問題が深刻化するのは時間の問題とされ、建替えや売却要件の緩和など法整備が検討されています。
記事のマンションには、分譲当初から正式な管理組合がなかったようですが、管理不全に陥るマンションの多くは管理組合が機能しておらず、その原因は住民の無関心にあります。
マンションの耐用年数がどの程度かという本質的な問題はあるものの、適切な修繕を行うなど、きちんと管理されたマンションの寿命が長くなることは間違いありません。現状で建替えが難しい以上、マンションを健全な状態で長く使うことが管理組合にとって最大の課題といえます。
一週間が経つのは早いもので・・・あっという間に金曜日です。
今週は、５月末に行ったセンターの総会の議事録、会員証、理事会向けニュースの
発送作業をいたしました。
会費をお支払いくださったことの証として会員証を送付する、
理事会向けにニュースを作成する、
どちらも2017年度の新規事業でしたので、準備に少し時間がかかってしまいましたが、
ようやく発送でき、ほっとしています。
さて、この前の日曜 日は会員マンションの理事会に出席させていただきました。
こちらは管理会社の対応に疑問を感じているとご入会され、
管理会社を検討する過程では私も何度か理事会に出席いたしました。
結果、新しい管理会社を選定されてから一年以上が経過していますので、
私自身、どうなっただろうかと非常に気になっておりました。
結論から申せば・・・理事の方の顔触れはほぼ同じなのですが、
お顔付きが全然違いましたね。皆さんの口がへの字でない。。。
今なお、かなり大きな課題も抱えてはいらっしゃいますが、
皆さん、多岐にわたって穏やかにちきんと議論を進めていかれます。
管理会社さんと管理員さんもそれを的確にサポートされていました。
管理組合には次から次へと問題が起きるもの、平穏な時はありません。
それを解決していかなければならない理事会で
管理会社の仕事に不満が募ったり、あれこれと議論したりするということは
実に無駄なことだと思います。
変更にはいろいろなご意見があったとは推察しますが、
替えたことはよい結果になったようだと安堵することができました。
理事会の後は会費制の懇親会です。
現旧新理事に、元理事長の方々も加わって、総勢25名で
美味しいお料理とお酒（⇒残念ながら私は飲めません。）で盛り上がります。
こちらの組合は理事を辞める時には後任を探すことになっているそうです。
理事会を通じてこんな交流ができるのであれば、「理事をやりませんか！
楽しいですよ！」と言える組合さんだと思いました。
自信をもってスカウトできそうです。
ごちそうさまでした。そして、ありがとうございました。