専有部分からの漏水について

事務所のある神楽坂周辺の桜が満開を迎えています。神楽坂通りとJR飯田橋駅の間にまたがる牛込橋付近は、多くの人で賑わっています。

さて、IMG_1584当センターは、地方自治体からの委託により、区役所などが実施する「マンション相談会」にも参加しており、今日は都内の自治体で漏水についてのご相談を受けました。

相談者のマンションは築32年で、給湯管の漏水により、下階の方に迷惑をかけてしまっているのだが、「不可抗力なので管理組合で直してもらえないか」という内容でした。

分譲マンションは、「共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者」のそれぞれ責任と負担で管理するのが原則です。今回の漏水は専有部分から発生しているため、基本的には区分所有者が対応しなければなりません。

マンションの給排水管トラブルは、30年前後というのがひとつの目安といわれており、25年を過ぎたころから、改修や更新を意識するようにお勧めしていますが、目に見えない部分なので、対応が遅れがちです。

また、給排水管には、共用部分と専有部分があり、これを一体的に管理することは可能ですが、改修などを行う場合、専有部分にかかった費用については、区分所有者が負担することが原則とされています。(国土交通省マンション標準管理規約)

とはいえ、専有部分の給排水管改修を区分所有者まかせにしていると、積極的に改修や更新を行う住民はむしろ少数派で、漏水リスクがずっと続くことにもなりかねないため、共用部分の工事を実施する際に、専有部分の工事も一緒に行いたいという管理組合が増えているのも事実です。

問題は、専有部分の費用をどこで賄うかですが、修繕積立金を取り崩すのであれば、規約改正が必要なケースが多いと考えられます。また、すでに専有部分の給排水管改修を行っている区分所有者にとっては、不公平になりますので、補償などが必要になることもあり、合意形成が難しい場合もあります。

3月11日に行ったセンター主催の「給排水管工事勉強会」は、お陰様で大盛況でした。当日は、専有部分の工事を行う際の留意点などについても多くのご質問をいただき、それいぞれのケースについて、具体的に説明をさせていただきました。

漏水事故は、単に財産上の損害だけでなく、他の住民の方に精神的苦痛を与えてしまう危険もあるため、細心の注意が必要です。センターでも随時ご相談に応じておりますので、お気軽にお問い合わせください。